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            被疫情拖累的上海寫字樓!

            風風光光超過20日的地產股,一改“飄紅”態勢,在4月7日掀起“跌停潮”。當日,在大盤全天震蕩走低的情況下,房地產板塊領跌,整體下跌3.99%,其中19只股票上漲,91只股票下跌。京投發展、泰禾集團等多只高位地產股跌停,此外,以商辦物業為核心資產的中國國貿跌超9%,陸家嘴跌超5%。


            而不久前,中國國貿、陸家嘴等剛發布了2021年年報,與一眾以地產開發為主業的房企相比,維持了難得的業績增速。


            中原地產首席分析師盧文曦向36氪指出,商辦個股隨地產板塊整體下跌,一定程度上是被拖累,部分個股可能被“錯殺”,并不能反應企業基本面。如果后續繼續下跌,投資者或可關注短線機會,但因此前小散戶多被套牢,多番疫情防控又加劇了投資者收入的不確定性,所以目前地產板塊還未迎來更多資金進入。


            01 公司業績冰火兩重天


            3月31日,中國國貿公布2021年年報,報告期內,公司實現營業收入35.9億元,同比增加15.8%;實現利潤總額13.7億元,同比增加23.7%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤10.2億元,同比增加24.0%。同時寫字樓與商城的平均出租率分別達94.5%、98.8%。


            中國國貿主要從事寫字樓、商城、公寓等投資性物業的出租和管理以及酒店經營等,核心資產“國貿中心”位于寸土寸金的北京中央商務區核心地段,由寫字樓、商城、酒店和公寓等商業建筑組成,年報稱其為“目前中國乃至全球規模最大、功能最齊全的高檔商務服務綜合體之一”。


            而從國貿中心向西眺望,僅隔一條長安街的金融街核心區盡管同樣熱鬧,但在此坐擁“金融街中心”和“金融街購物中心”的上市公司金融街卻未能交出與中國國貿相同的答卷。


            金融街年報顯示,2021年全年,公司實現營業收入241.55億元,同比增長33.3%;歸屬于上市公司股東的凈利潤16.43億元,同比下降約34.3%。其在年報中解釋稱凈利潤下降的原因為“受行業持續調控影響,公司開發項目毛利率有所下滑”。


            與中國國貿不同,住宅開發業務占比更重的金融街未能在去年下半年的行業危機中獨善其身。


            而與眾多承受資金壓力的開發類房企一樣,“三道紅線”出臺以后,金融街為降低負債,也開始接連出售資產。2021年其分別轉讓北京金豐萬晟置業有限公司和德勝投資100%股權及相關債權,共回籠資金52.84億元。


            不過一系列資產處置后,截至2021年末,金融街“三道紅線”依然踩中兩條,剔除預收款的資產負債率72.0%,凈負債率146.1%。


            而在另一座一線城市上海,更聚焦商業地產租賃主業的陸家嘴則取得了平穩的業績增速。年報顯示,2021年陸家嘴實現營業收入138.72億元,同比下降4.2%;實現歸母凈利潤43.11億元,同比增長7.45%。


            目前陸家嘴在營甲級寫字樓共23幢,主要位于上海陸家嘴核心地段、前灘國際商務區以及天津紅橋區。同時商業物業包括上海陸家嘴L+MALL、天津陸家嘴L+MALL、陸家嘴96廣場、陸家嘴1885、陸家嘴金融城配套商業設施等,均位于所屬商圈的核心地段。


            去年以來,北京、上海寫字樓市場加快復蘇,北京全年甲級寫字樓市場供應、吸納雙雙沖破百萬量級,上海大宗交易市場也重回千億量級,并且寫字樓相關物業交易占比達52%。此外,債務纏身的SOHO中國雖然“賣身”黑石計劃告吹,但轉向“散售”后,效率頗高。在潘石屹宣布7折銷售京滬兩地部分物業后,10余天內已經售出61個項目。


            易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,上述現象表明投資者仍然對一線城市成熟市場中的商辦資產保持信心。盡管經歷2020年的疫情低谷,但伴隨過去一整年的強勢回暖,一線城市辦公物業持續成為投資者的偏好。


            02 疫情反復,滬深市場現“倒春寒”


            不過,伴隨疫情期間被抑制的需求釋放完畢以及各地商辦市場新增供應回落,也有分析預計今年寫字樓市場凈吸納量將有所回落。


            而新的形勢尚未凸顯,開年一場疫情反復已經讓深圳、上海兩地的寫字樓市場出現短暫降溫。


            戴德梁行最新發布的深圳寫字樓市場2022年一季度報告顯示,春節后,在深圳疫情及防控舉措不斷升級的影響下,深圳寫字樓市場活躍的租賃需求出現明顯降溫。不少企業出于成本考量及對后續業務的不明朗預期而采取觀望態度;同時,香港疫情的發展及通關政策亦沖擊港企在深拓展寫字樓需求。


            尤其進入3月后,深圳寫字樓租賃到訪量顯著降低,封管舉措更直接為企業租賃活動按下暫停鍵,其對寫字樓市場的負面影響都將體現在后續的市場數據上。


            而統計也同步顯示,一季度深圳全市投入使用的甲級寫字樓面積為33.5萬平米,與去年全年供應水平基本相當,但吸納量僅為66575平方米,較去年同期下降28.5%,空置率回升至22.2%。


            戴德梁行預計,結合需求端的壓力,深圳甲級寫字樓空置率短期內料將上行,租金面價或許不會顯著下跌,但更多的優惠措施或體現在延長免租期、裝修補貼等方面。


            而眼下相比深圳疫情已經逐漸平穩,上海疫情則仍在高位運行,大量企業員工需繼續遵守居家隔離政策,這也進一步限制了上海寫字樓市場的活躍度。


            戴德梁行針對上海作出的寫字樓市場2022年一季報預計,春節前后上海本地疫情的再次出現將推遲一些即將完工的項目,并給今年的一些存量項目帶來很多管理挑戰。


            統計數據顯示,上海甲級寫字樓市場在今年一季度的吸納量為 224168平方米,無論環比還是同比均有所下降,特別是與去年同期異常巨大的凈吸納量相比有大幅下降。不過鑒于鑒于項目延遲和商圈內空置空間較少,上海核心商圈的市場租金預計將在短期內小幅波動。


            此外戴德梁行還指出,一季度疫情對經濟活動已造成一定影響,不少租戶企業希望削減租賃開支,可能會尋求新興商圈的辦公空間,這也將給一些新興商圈的發展帶來更多業務機會。


            對于本輪疫情反復,戴德梁行均提到了延長免租期、減免租金一類可能的舉措,不過常駐上海的嚴躍進表示,目前尚未聽到來自業主方的相關承諾,“租戶抱怨的聲音應該比較大,尤其集中在商鋪這方面,寫字樓可能還少一點。而且以前減免租金的以國企項目居多,但運營寫字樓的還有很多是民營機構,對他們來說開放各種補貼的壓力也很大。”


            03 互聯網暫停,高精尖接棒


            相比深圳、上海接連經歷疫情防控,北京、廣州兩座城市的寫字樓市場則持續活躍。


            以北京為例,盡管受春節、冬奧和兩會影響,市場成交較去年四季度有所放緩,但對比去年同期來看,凈吸納量仍上升24.1%,同時五大核心商圈凈吸納量同比則上升27.3%。而且同期還有通州運河商務區遠洋樂堤港二座和復地金融中心等項目入市,共計為北京甲級寫字樓帶來約17.5萬平方米的辦公空間。


            而廣州在今年一季度更是迎來三個項目集中入市,合計新增17.7萬平方米辦公空間。新增供應集中入市帶來的結構性影響下,廣州寫字樓市場空置率環比上升1.1個百分點至8.6%,但仍維持在低位,凈吸納量則環比上升93.8%。


            幾乎未受疫情影響,北京與廣州兩地延續著去年的活躍,但租戶結構已悄然發生轉變。


            根據高力國際的報告,從今年一季度北京寫字樓市場的租賃成交來看,金融行業占比達37%,互聯網科技占比大幅下降到約22%,而此前,互聯網行業占比多超過50%。高力國際認為,互聯網行業在第一季度的擴張速度大幅放緩,行業政策環境已經發生根本性變化,對于互聯網長期的“放養式”政策環境已經轉向以反壟斷、反不正當競爭和防止資本無序擴張為原則的具有針對性的合規性監管。


            戴德梁行的統計也顯示,在北京寫字樓市場一季度租賃成交中,內資證券、資管類企業表現突出,拉動金融行業成交占所有行業總成交面積的37.0%;其次為高科技、生物醫藥和專業服務業,分別占所有行業總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。


            來到上海,今年一季度奪得租賃份額頭籌的行業是TMT,占比在21.0%;制造業緊隨其后占比20.4%,主要原因是制造類企業單筆辦公室成交面積通常較大。同時戴德梁行專門指出,與2021年一樣,醫藥健康行業在本季度繼續活躍在優質辦公室租賃市場,值得關注。


            再放眼南海之濱,深圳、廣州兩地本季的成交主力也分屬金融與TMT兩大行業,成交面積分別占到41.7%、24.5%。


            結合“穩增長”背景,今年信貸環境預期將“穩中偏寬松”,基于此戴德梁行預計金融機構將繼續擔當深圳甲級寫字樓的需求主力之一。而廣州寫字樓市場雖仍由互聯網企業引領去化,但還需考慮進其本季迎來騰訊整合搬遷的影響。除此之外,制造業也正為廣州市場帶來強勁需求。


            因此,互聯網行業作為寫字樓“租賃大戶”的地位已然改變,而結合多地產業規劃,高精尖行業有望接棒,成為商辦市場的“新貴”。


            2022年伊始,北京的政府工作報告著重強調了高精尖產業的重要性,包括新一代信息技術、醫藥健康、新能源等;廣州政府工作報告則提到要促進傳統產業升級,加快發展先進制造業集群,增強制造業核心競爭力。


            同時根據據世邦魏理仕的調查,2022年有至少60%企業計劃增加員工數量,49%企業計劃增加人均辦公面積,其中科技與生物醫藥行業擴張意愿最強烈。


            伴隨行業大調整,一批曾經風光的互聯網企業默默退出寫字樓,而這些佇立在一線城市CBD的光鮮建筑似乎并未經歷人去樓空,而將迎接又一批高精尖企業的到來。


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